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“有形之手”开始松绑 房地产调控迈入新阶段

发布时间:2019-01-07 22:37

作者:记者戚奇明

  近期,各地房地产调控政策正在发生变化,限购、限贷、限价、限售、限商等“五限”政策似乎开始“解绑”。对此,专家指出,短期行政调控退出并非坏事,以长效机制替代短期调控是大势所趋。
  短期政策长期化弊端显现
  近期,部分城市对房地产调控政策进行调整,引发市场对楼市调控“松绑”的猜想。例如,山东省菏泽市2018年12月18日宣布“取消新购住房限制转让措施”等政策;此后一天,菏泽市住建局再度发声,确认取消限制存量住房转让期限的规定,并称“这是顺应当地棚改安置居民过户存量住房的迫切愿望而颁布的政策”。
  不仅是菏泽,12月19日广州宣布取消部分“商住房”销售对象限制;12月24日,广州住房公积金管理中心印发《广州市住房公积金提取管理办法》通知,明确“符合在本市行政区域内、缴存人及配偶户籍所在地购买拥有所有权的自住住房,或者在本市行政区域内无自有产权住房,在广州毗邻城市(佛山、清远、中山、东莞、惠州、韶关,下同)购买拥有所有权的自住住房的,可以申请提取住房公积金账户内的存储余额。”
  2019年1月3日,青岛市国土资源和房屋管理局高新区分局发布通知称,暂停执行《青岛市高新区商品房公证摇号售房规则》。
  “从整体情况看,房地产市场与二三年前相比已有明显改善。在本轮调控之初,房地产市场尤其是一线城市的楼市泡沫较大。经过几年的调控,供给端库存下降明显,供需比例已回到相对平衡的水平,这是近年来调控的成果。”摩根大通中国首席经济学家朱海斌在接受《时时彩》记者专访时表示,“更重要的是,十九大报告提出坚持‘房住不炒’,提出‘租售并举’,令房地产市场从此前以发展商品房为主的‘一条腿’走路,进一步发展为商品房、保障房、租赁房‘三条腿’走路,这是在政策框架层面最大的变化。”
  不过,朱海斌也指出,“虽然调控取得一定成效,但从操作层面看,房地产市场面临过度干预的问题。我们一直建议应该坚持‘让市场的归市场’、‘让政府的归政府’的原则。如保障房的发展应该由政府主导、租赁房领域中的公租房发展也该由政府主导,而商品房市场则应更注重发挥市场导向。但最近几年,针对商品房市场的一些短期调控政策变成了长期措施,政府干预的范围越来越大,从‘限贷’、‘限购’到后来的‘限售’、‘限价’等,引发了一定的问题。”
  朱海斌进一步指出,商品房市场应该是一个市场化程度较高的市场,政府可根据相应的市场信号判断行业是否“过热”或者存在风险。但在过多的政策干预下,很多市场信号处于失真状态。“比如,现在整体房价到底是涨还是跌?从不同的渠道得到的信息可能是不一样的。当交易量和价格信号都失真,对楼市调控也会形成干扰,进一步导致政策对市场的误判。同时,对包括房地产开发商和个人投资者在内的市场参与者也会造成干扰,这种情况应该慢慢改变。”
  中原地产首席分析师张大伟表示,未来楼市调控继续加码的可能性很低,各地微调宽松可能密集出现。
  长效机制亟待建立
  近年来,为实现“全体人民住有所居”的目标,各方纷纷进行了探索。以住房租赁市场为例,各地方政府以更优惠的政策推出租赁地块,房企除自建租赁住房外,也通过收购房源并整合出租的方式增加市场供给。但在此过程中,也有一些问题亟待解决,如在租赁地块上建造的出租房租金偏高,同时,有房企要求一次性交10年房租;部分民营长租公寓运营方资金链断裂,给房东、租客、金融机构都造成不良影响。
  “房地产市场的长效机制应该包含两方面内容,一是土地供给制度改革,二是租赁房制度建设。”朱海斌认为,“关于土地供给制度,2017年国土资源部曾表示,对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,调整用地结构,提高住宅用地比例;对去库存压力大的三四线城市,要减少乃至暂停住宅用地供应。”
  “关于租赁房制度建设,大家期望比较高,但近两年发展中遇到的问题也较多。我认为,未来可借鉴西方发达国家经验。目前来看,租赁住房的主体主要有3个:一是以政府为主体,即所谓公租房,这方面可参考新加坡的经验。二是中长期机构投资者为主体,可参考德国、瑞士等欧洲国家的模式。在国外,这部分主体所占市场份额很大,各种债券投资者也希望以此获得稳定的收益。三是个人为主体,这种经营模式可以参考美国的经验。”朱海斌进一步表示,“反观国内,很多房地产开发商参与租赁房建设,但这个模式很难做,因为开发商逐利程度较高,往往脱离建立租赁房的初衷,需要进行修正。在构建租赁住房体系的过程中,政府急需规范市场行为,如明确出租方和承租方的权利和义务,包括每年租金涨幅等。当前租房市场缺少相应规范,容易导致市场混乱,包括新个税法发布以后,房东和租客就围绕后者是否申报租金扣税等问题产生分歧。”
  朱海斌指出,近两年房地产市场长效机制的建立进度慢于预期,但这种情况在2019年或有所改观。“宏观经济增速下行,加之目前房地产市场的供需相对平衡,预计2019年房地产市场也可能缓慢下行,在此过程中,中央可能更强调‘因城施策’,地方政府有望获得更多自主权,过度的行政干预可能逐步淡化。”
  【编后记】
  构建“住有所居”新秩序
  从2009年12月14日国务院常务会议出台“国四条”,明确“遏制部分城市房价过快上涨势头”算起,本轮房地产调控迄今已超9年。回首本轮调控,以限购、限贷为代表的短期调控手段无疑是最重要的“杀手锏”——每当楼市出现非理性苗头,此类政策总能及时浇上一盆“冷水”。
  不可否认,“限字诀”在有效遏制房价过快上涨方面取得了明显成效,实现了“时间换空间”的预期目标。但历史经验证明,短期调控无法解决长期供需不平衡的根本矛盾,且在我国城镇化进程仍未结束、二孩政策全面放开的背景下,楼市仍存在相当规模的刚性需求,过度压抑需求释放无助于房地产市场的健康稳定发展。
  同时,作为我国市场化程度最高的行业之一,“有形之手”的长期干预必然会导致房地产市场发生扭曲。仅从房价数据看,在限价政策下,房价上涨势头确实得到明显遏制,但部分区域的一二手房价却出现明显倒挂,若这一情况得不到及时纠正,不仅价格信号无法为下一步调控提供依据,同时可能引发监管套利甚至寻租等乱象。
  令人高兴的是,随着房地产调控更加强调“因城施策”,此前部分短期调控手段,如弹性化的土地出让规则、因城施策的差异化信贷措施等正逐渐制度化,有望成为长效机制的组成部分之一。在此背景下,有关部门应加快研究梳理现行调控政策,该保留的保留,能优化的优化,需退出的退出,尽快让“无形之手”在房地产领域发挥更关键的作用。展望未来,随着楼市调控逐渐步入深水区,唯有在坚持“房住不炒”的总基调下,实施更大力度的住房制度改革,构建“住有所居”新秩序,方能真正实现房地产市场平稳健康发展。
  (潘晟)